Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Эффективность использования земельного участка Лучшее наиболее эффективное использование земельного участка

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям - это:

Юридическая допустимость;
. физическая осуществимость;
. финансовая обеспеченность;
. максимальная продуктивность.

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость.

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.

Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов. Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста. Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий.

Пример. Строительство зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.

Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.

Физическая осуществимость.

Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости - размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) - влияют на предполагаемый вариант использования земли. Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения. Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами. Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки. Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

Финансовая обеспеченность.

Следующий этап отбора видов использования - анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении. Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Максимальная продуктивность.

Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка. Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

Наиболее эффективное использование участка как незастроенного;
. наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.
2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.
3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.
4. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.
2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Рассмотрим различие между наиболее эффективным использованием участка без строений и объекта недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив. Максимальная эффективность использования участка без строений, с наибольшей вероятностью, будет основана на использовании под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.

В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа - один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование. Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.

Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

1. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.

2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

Застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;
- застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования, до того момента как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;
- разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;
- застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объекту.

Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроенность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.

В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов:

1. Как можно использовать земельный участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?
2. Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?
3. Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то оценщику следует определить:

Затраты на снос существующих строений;
- вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;
- характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделений и др.);
- уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;
- стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансирование.

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1. сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;
2. изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:

Сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
. проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;
. проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;
. уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?
2. Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?
3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы. В оценочном отчете необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка как застроенного. Отчет об оценке должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключение по каждому виду использования.

Анализ НЭИ застроенного земельного участка отличается от анализа НЭИ свободного участка тем, что помимо перебора разных функций в процессе анализа НЭИ застроенного участка дополнительно могут анализироваться возможности по реконструкции существующих улучшений без их коренного преобразования.

Анализ НЭИ застроенного участка в каком-то смысле можно сравнить с решением философской задачи поиска оптимального сочетания формы и содержания какой-либо системы. У застроенного участка под содержанием следует понимать назначение здания, а под формой - его объемно-планировочное решение.

Одна из важнейших задач совместного сравнительного анализа (свободного и застроенного участков) - это выбор методов оценки объекта недвижимости (рис. 1.3). Так, если наиболее эффективное использование свободного и застроенного участков совпадают с текущим использованием, для оценки целесообразно использовать прямую капитализацию, сравнительный или затратный подход. Использование метода дисконтирования денежных потоков в этом случае лишено какого-либо смысла.

Рис. 1.3.

Особое внимание следует обратить на класс объектов, у которых наиболее эффективное использование свободного участка земли не совпадает с наиболее эффективным использованием застроенного земельного участка. С точки зрения оценки, их можно назвать проблемными объектами: это объекты с разными наиболее эффективными использованиями земли и улучшений, снос которых запрещен, например, исторические объекты недвижимости.

Возможны разные подходы к оценке таких объектов. Если наиболее эффективное использование свободного и застроенного участка не совпадают, но снос или перестройка улучшений земельного участка менее эффективны, чем их текущее использование или запрещены законом, то для оценки можно использовать прямую капитализацию или затратный подход. Если анализ показывает, что перестройка объекта недвижимости позволит повысить его стоимость, целесообразно для оценки использовать метод дисконтирования денежных потоков. В том случае, если анализ указывает на необходимость сноса существующих улучшений, для оценки земельного участка, образующегося после сноса улучшений, можно использовать сравнительный подход с учетом затрат на снос улучшений.

Как было отмечено выше, помимо перебора разных функций в процессе анализа НЭИ застроенного участка дополнительно должны анализироваться возможности по реконструкции существующих улучшений. Анализ НЭИ застроенного участка должен выполняться с учетом следующих альтернатив по преобразованию существующих строений:

• ? использование существующих строений в неизменном виде;
• ? реконструкция существующих строений;
• ? снос существующих строений с последующей продажей свободной земли или новым строительством.

Рассмотрим несколько примеров, связанных с анализом наиболее эффективного использования объекта недвижимости, предусматривающих преобразование существующих улучшений.

Пример

Требуется определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости - земельный участок, застроенный офисным зданием, которое генерирует каждый год 5000 д.е. чистого дохода. Ставка капитализации равна 15%. Земельный участок как свободный стоит 50 000 д.е.

Известно, что, если реконструировать объект в торговый центр путем инвестирования 20 000 д.е., доход его возрастет в 2 раза, а если снести за 2000 д.е. и построить новый торговый центр за 50 000 д.е., доход возрастет в 3 раза.

Предлагаемое решение

Стоимость объекта: 5000: 0,15 = 33 333 (д.е.).

Стоимость улучшений: 33 333 - 50 000 = -16 667 (д.е.).

Стоимость объекта после реконструкции: (5000 х 2) : 0,15 - 20 000 = = 46 667 (д.е.).

Стоимость объекта с учетом сноса и новым строительством:

(5000 х 3) : 0,15 - 2000 - 50 000 = 48 000 (д.е.).

Вывод: наиболее эффективное использование - снос и продажа земли или строительство нового торгового центра.

Требуется определить финансовую состоятельность проекта, предусматривающего покупку земли за 300 000 д.е. и возведение на ней здания в течение трех кварталов по следующему графику инвестиций:

I квартал - 20 000; II квартал - 30 000; III квартал - 30 000.

Предполагается, что объект сможет генерировать следующие доходы:

1 год - 30 000; 2 год - 30 000; 3 год - 30 000; 4 год - 30 000 + + 350 000 (продажа).

Ставка дисконтирования - 10%.

Предлагаемое решение

На рисунке 1.4 представлена динамика расходов и доходов проекта по созданию объекта недвижимости.

Чистая текущая стоимость проекта NPV, полученная путем приведения расходов и всех доходов, включая продажу, по ставке дисконтирования в 10%, к дате оценки составляет отрицательную величину (-64 965 д.е.). Это означает, что выбранный вариант застройки участка не отвечает критерию финансовой оправданности.

Рис. 1.4.

Рассмотрим пример учета принципа НЭИ в сравнительном подходе к оценке стоимости объекта недвижимости.

Земельный участок площадью 10 000 кв. м застроен одноэтажным кирпичным зданием с площадью 2000 кв. м. Анализ НЭИ показал, что здание необходимо достроить до трех этажей и построить дополнительно на участке еще два двухэтажных здания площадью 8000 кв. м. (рис. 1.5).

Рис. 1.5.

Рис. 1.6.

Требуется выполнить оценку объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода.

Предлагаемое решение

На основе результатов анализа НЭП участка целесообразен следующий алгоритм его оценки с использованием сравнительного подхода (рис. 1.6):

подбор объектов аналогов по НЭП объекта оценки;

сравнение объектов аналогов с объектом оценки и выявление технико-экономических различий;

оценка вклада различий в цену аналога ДЦ;

расчет показателей оценки стоимости объекта оценки путем корректировки цен аналогов на различия с объектом оценки: V oi = Ц + АЦ ; ;

согласование откорректированных значений цен V oi (/ = 1, ..., п) и оценка итогового значения рыночной стоимости Л

Рассмотрим пример учета принципа НЭИ в затратном подходе к оценке стоимости объекта недвижимости.

Земельный участок площадью 10 000 кв. м застроен новым трехэтажным кирпичным зданием - складом с площадью 18 000 кв. м.

Анализ НЭИ свободного участка показал, что на этом месте должен быть торговый центр такой же этажности и площади.

Стоимость кв. м земли по методу сравнений равна 4000 д.е. за кв. м.

Условимся для простоты, что затраты на строительство кв. м улучшений склада и торгового центра равны и составляют 1320 д.е. за кв. м.

Прибыль предпринимателя оценивается в размере 25% общей суммы инвестиций.

Чистый доход, который генерирует склад, равен 310 д.е. за кв. м улучшений, а торговый центр - 480 д.е. за кв. м.

Снос улучшений оценивается в размере 200 д.е. за кв. м улучшений.

Ставка капитализации доходов от земли принята на уровне 10% годовых, а улучшений, для простоты, вне зависимости от назначения - 12% годовых.

Требуется оценить объект недвижимости затратным подходом.

Предлагаемое решение

1 этап - анализ наиболее эффективного использования свободного участка.

Данный анализ проводить не будем, так как его результат сформулирован в условиях задачи.

2 этап - анализ наиболее эффективного использования застроенного участка.

Как было отмечено выше, в процессе анализа наиболее эффективного использования застроенного участка, как правило, рассматриваются три варианта развития событий: использование объекта для разных целей без каких-либо издержек по преобразованию существующих улучшений; снос существующих строений и строительство строений, способных обеспечить максимальную доходность объекта недвижимости, и промежуточный вариант- использование объекта для разных целей с учетом реконструкции объекта недвижимости для этих целей.

Для наглядности, рассмотрим полярные варианты использования объекта недвижимости:

снос здания и строительство торгового центра;

текущее использование в качестве склада.

Вариант 1 - снос здания и строительство торгового центра:

Вывод: НЭИ застроенного участка - текущее использование.

Алгоритм оценки

Расчет стоимости склада.

• 1. Затраты на строительство склада: 1320 х 18 000 = 23 760 000 (д.е.).
• 2. Прибыль предпринимателя: (23 760 000 + 40 000 000) х 0,25 = = 15 940 000 (д.е.).
• 3. Стоимость склада: 23 760 000 + 15 940 000 = 39 700 000 (д.е.).

Расчет функционального износа как потери доходов, относящихся

к зданию.

Доход, генерируемый складом:

2. Доход, генерируемый торговым центром:

3. Расчет износа путем капитализации потери доходов:

Оценка стоимости:

Таким образом, если НЭИ застроенного участка совпадает с НЭИ свободного участка, целесообразно использование прямой капитализации или сравнительного подхода. Если НЭИ застроенного участка не совпадает с НЭИ свободного участка, то решение о выборе методов оценки зависит от степени преобразования существующих строений. При сохранении существующих строений можно использовать метод прямой капитализации и затратный подход. При необходимости перестройки существующих строений целесообразно использовать метод дисконтирования денежных потоков. Если оценщик приходит к выводу о необходимости сноса существующих строений, то задача оценки сводится к оценке стоимости земельного участка как свободного. В этом случае можно использовать сравнительный подход с учетом затрат на снос.

Физическая осуществимость

Общая площадь участка незначительна, габариты участка – 34х50 м, участок находится в зоне сформировавшейся застройки, тип застройки – преимущественно брандмауэрная. Необходимо учитывать уровень инсоляции прилежащих зданий, поэтому площадь застройки участка выше уровня 2-го этажа не должны превышать 400 кв.м. Вторым ограничением является необходимость выполнения части фасада здания в стилистике прилежащего к участку частично утраченного во время войны жилого здания. Высота здания будет меньше разрешенных 28-33 метров и будет ограничено высотой соседнего жилого здания, поэтому высота здания не превысит 5 этажей над уровнем земли. При строительстве здания необходимо обеспечить проезд во внутренний двор через анализируемый участок, что также накладывает ограничение на размещение здания на участке. По имеющимся данным инженерные сети расположены по периметру территории, поэтому расположение сетей не будет препятствием для размещения здания.

Финансовая осуществимость

Финансирование проекта планируется осуществлять за счет собственных средств ввиду высоких кредитных ставок на текущий момент. Проценты по кредитам для крупных застройщиков составляют 18-20% и предоставляются на срок от трех до пяти лет преимущественно под жилые проекты (например проект компании RBI). Кредитование предпринимателей, осуществляющих выкуп арендуемых помещений, по данным банков, опубликованных в открытых источниках, будет находиться в диапазоне:

Банк «Санкт-Петербург» - ставка рефинансирования + 9%, т.е. 20% на текущий момент

ВТБ 24 готов кредитовать под залог выкупаемой недвижимости по ставкам 17-21%

По данным Москоммерцбанка средняя ставка для качественного заемщика составит порядка 20%.

Таким образом, при расчете финансовых показателей проекта целесообразно в качестве нормы отдачи по проекту принять текущие ставки по кредитам в размере 20%.

Экономическая целесообразность

При анализе экономической целесообразности определяется, какое юридически допустимое и физически осуществимое использование будет приносить приемлемый

доход владельцу участка, насколько вариант использования земли «разумно возможен» с

учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения.

Основной критерий экономической целесообразности: NPV (CF )>0.

Следует также учитывать потенциал местоположения оцениваемого участка земли.

Местоположение земли считается основным фактором, определяющим ее стоимость. На

потенциал местоположения участка земли влияет, прежде всего, характеристика окружающего типа землепользования.

Согласно проведенному анализу среды местоположения Объекта оценки, район

расположения участка земли в наибольшей степени перспективен с точки зрения развития

современной общественно–деловой зоны района ввиду планируемых проектов редевелопмента промышленных территорий и расположения вблизи станции метро. Ввиду того, что проект предусматривает коммерческое использование построенного объекта, из перечня возможных к реализации функций были исключены социальные функции, не приносящие существенный арендный доход.

Ввиду небольшой площади участка и его расположении в квартале с плотной жилой застройкой невысокого качества, а также ввиду низкого дохода от сдачи в аренду площадей под спортивную функцию, из перечня функций следует исключить функцию спортивного комплекса.

Гостиничные проекты - самые сложные по сравнению с другими видами инвестирования в доходную недвижимость. Их строительство требует затрат в несколько раз выше, чем строительство бизнес–центра, а окупаемость существенно зависит от эффективного гостиничного и туристического менеджмента. С учетом ограничений по площади застройки и высоте возможного к строительству здания, общая площадь объекта не превысит 1900-2000 кв.м., что позволит разместить на участке только мини-отель ориентировочно на 50 номеров. Так как участок расположен вблизи станции метро, недалеко от центра города, в пешеходной доступности от набережной Невы, а также вблизи Финляндского вокзала, целесообразно рассмотреть возможность размещения на участке мини-отеля, целевыми клиентами которого могут стать туристы и предприниматели из Финляндии, пребывающие в наш город по железной дороге.

В ближайшем окружении анализируемого участка отсутствуют современные торговые центры и небольшие торговые комплексы, что обусловлено характером окружающей застройки. Предприятия торговли расположены во встроенных помещениях первых этажей жилых и офисных зданий. Ввиду особенностей расположения участка, требований по архитектуре будущего здания, а также требований по обеспеченности парковочными местами и расположению загрузочных зон объектов торговли, строительство небольшого торгового центра не реализуемо на анализируемом земельном участке. Торговые помещения в зонах метро пользуются повышенным спросом у арендаторов даже в период кризиса, о чем свидетельствует заполненность всех встроенных помещений торгового назначения в окружении участка. Поэтому торговая функция может быть включена в объект в качестве дополнительной функции.

Включение в объект функции частного медицинского многопрофильного центра возможно в виду наличия в окружении центров притяжения – специализированных медицинских учреждений. Так как частные медицинские центры арендуют в основном небольшие площади, а крупные сетевые клиники предпочитают покупать недвижимость, размещение медицинского центра может быть рассмотрено в качестве дополнительной функции будущего здания.

Таким образом, юридически допустимыми, физически реализуемыми, финансово осуществимыми и экономически целесообразным является строительство офисного или гостиничного здания со следующими сопутствующими функциями: парковка или паркинг, торговля, медицинский центр.

Максимальная эффективность

Максимально эффективным называется такой вариант использования участка,

который обеспечивает его наибольшую стоимость. В данном случае определяется

наиболее эффективный из сформированных выше вариантов:

бизнес-центр с наземной парковкой,

бизнес-центр с встроено-пристроенным паркингом

бизнес-центр с наземной парковкой и встроенными торговыми помещениями

мини-отель с наземной парковкой

3.3. Определение наилучшего наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка

Алгоритм расчетов:

1. Варианты использования земельного участка с учетом существующих ограничений, норм и правил землепользования и застройки

2. Стоимость улучшения – затраты на строительство (нормативы: УПВС, УПБС

ВР; или рыночные данные ).

3. Стоимость объекта

4. Стоимость земельного участка VL=Vо–V B => max , где VL – стоимость земли, Vо –

рыночная стоимость объекта (улучшение + земля), V B – стоимость улучшения.

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли,

как свободного, является максимальная стоимость земли. Стоимость земли можно найти, например, техникой выделения.

В данной работе использовался метод капитализации нормой отдачи и метод остатка для нахождения стоимости земельного участка.

Доходный подход определяет стоимость недвижимости приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвесторов к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.

Метод капитализации нормой отдачи основан на учете периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от перепродажи, дисконтируется (то есть пересчитывается по ставке дисконтирования в настоящую стоимость). При этом ставка дисконтирования, которая является в основном функцией риска, может быть для каждого вида дохода различной. Величина ставки дисконтирования выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов.

Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода:

Обоснование типичного периода владения (прогнозный период) для оцениваемой

недвижимости;

прогнозирование периодических денежных потоков до конца периода владения,

для каждого периода необходимо определить:

Ipg – потенциальный валовой доход (это общий валовой доход от недвижимости

при сдаче в аренду всех помещений и при своевременном внесении арендных

платежей всеми арендаторами);

Ieg – эффективный валовой доход (учитывает возможные потери от временно пустующих помещений и потери при сборе арендных платежей) ;

E – операционные расходы (издержки при эксплуатации объекта);

Io – чистый операционный доход (разница между эффективным валовым доходом и операционными расходами);

расчет соответствующей нормы отдачи (ставки дисконтирования) для периодических денежных потоков (Y );

расчет соответствующего коэффициента капитализации (Rn );

расчет стоимости реверсии оцениваемого объекта на конец прогнозного периода

(на последний год периода владения);

расчет текущей стоимости чистого операционного дохода и стоимости реверсии

путем их дисконтирования с применением соответствующей ставки дисконтирования;

расчет рыночной стоимости путем суммирования текущих величин денежных

потоков и стоимости реверсии.

Математическое выражение определения рыночной стоимости оцениваемого

объекта недвижимости представлено следующей формулой:

где Vо – рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода;

Ioi – чистый операционный доход периода i (i =1,...,n);

Y – норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования);

n – последний год прогнозного периода;

Von – стоимость реверсии объекта в последний год прогнозного периода.

По наиболее эффективному использованию генерирующих... Ленинграде (Санкт -Петербург ). Первые... Балаковская, Калининская и... принципу использования наилучших существующих... материальных активов - земельных участков , зданий и... районе его размещения. В результате анализа ...

Исходя из этого, оценщики исследуют при анализе наиболее эффективного использования недвижимости две ситуации:

1) участок рассматривается как незастроенный, свободный от улучшений;
2) участок рассматривается как застроенный.

Для исчисления стоимости участка как незастроенного и годного к освоению по схеме наиболее эффективного использования оценщик должен не принимать в расчет любые существующие постройки и определить идеальный тип сооружений, которые могут быть построены. Затем наиболее подходящим способом оценивается земля как незастроенная.

Существуют три основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

Выделение в стоимости недвижимости отдельно стоимости земельного участка (например, при применении затратного подхода);
- для установления аналогов при оценке незастроенных участков методом сопоставимых продаж (МСП);
- расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

Для уже застроенного участка суждение о наиболее эффективном использовании может свестись к одному из следующих выводов: а) участок должен быть освобожден от имеющейся застройки с вычетом затрат на снос из расчетных доходов от его более выгодного использования;
б) объект должен быть реконструирован (отремонтирован) с целью получения больших доходов;
в) здания (сооружения) должны использоваться по- другому назначению;
г) объект должен использоваться по своему нынешнему назначению без какой-либо переделки.

Так как снос построек - это все же крайняя мера, к которой может быть вынужден прибегнуть инвестор, ибо путь этот предполагает, как правило, большие расходы и больший риск (обычно не сносят объекты приносящие доход), оценщику необходимо рассчитать оптимальное использование участка с сохранением имеющихся построек. При этом, изучив рыночные тенденции, оценщик может рекомендовать перепланировать, перепрофилировать, надстроить здание или продолжить использовать в прежнем виде.

Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем, состоянии?
2. Какой вариант постройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?
3. Каким образом и в ка1кие сроки окупятся расходы?

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка проводят по двум причинам:

Установление вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал;
- выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования, в том числе установление аналогов для проведения оценки застроенных объектов недвижимости методом сопоставимых продаж (МСП).

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

В отчете об оценке необходимо разграничить выводы о наиболее эффективном использовании участка как незастроенного от его НЭИ как застроенного. Отчет должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель анализа и заключение по каждому виду выявленного использования.

Особые ситуации при анализе НЭИ

На практике в процессе рассмотрения и выявления наиболее эффективного вида использования необходимо учитывать особые соображения, обусловленные спецификой конкретного объекта недвижимости. Это может быть связано с обособленным, промежуточным, юридически несоответствующим видом использования; много-профильностью использования недвижимости и т.д. В этом случае методы анализа наиболее эффективного использования приходится корректировать.

Например, в районе, зонированном под односемейные жилые дома, наилучшим использованием свободного участка может быть строительство универсального магазина. Конечно, такой вариант возможен только в случае, если в районе магазины отсутствуют, и анализ рынка показывает целесообразность такого коммерческого использования. Но такое использование может быть единственным в своем роде, так как строительство второго, третьего магазинов будет экономически неоправданно.

Сгруппируем варианты особых ситуаций, возникающих при анализе НЭИ, и рассмотрим их подробнее.

Избыточная земля. Возможно, что при определении наиболее эффективного использования выяснится, что часть территории избыточна, т.е. превышает экономический размер этого варианта использования участка. Уместно будет в таком случае избыточную часть территории оценить отдельно, установив ее границы.

Уникальное (единичное) использование. Хотя обычно наиболее эффективное использование имеет аналоги в округе, существуют отдельные виды собственности, для которых характерен только единственный вид использования. Иногда наилучшим использованием такой собственности является продолжение ее текущего использования. Например, сталелитейный завод перепрофилировать под другое использование практически невозможно.

Но возможно и уникальное использование как наилучшее. Рассчитать его - непростая задача для оценщика, требующая особо убедительной аргументации и тщательного анализа. Это может быть первый в регионе бизнес-центр международного уровня, парк аттракционов типа «Диснейленд» или молодежный отель - рок-клуб «Желтая подводная лодка» в списанной субмарине ВМФ.

Временное (промежуточное) использование - это наилучшее использование на текущий момент, которое в будущем, вероятно, изменится.

В широком смысле промежуточное использование - это любое текущее использование, если оно:

А) не соответствует наилучшему использованию;
б) обеспечивает стоимостное превышение объекта в целом над стоимостью участка как незастроенного.

Возможно промежуточное использование и незастроенного участка. Скажем, участок городской территории может временно использоваться под платную автостоянку, хотя его наилучшее использование - под универсам, который может быть построен через год или пять лет, когда рядом будет заселен новый район или откроется станция метро. В ожидании развития дорог и прочей инфраструктуры, благоприятных условий финансирования, заселения микрорайона и других условий участок может быть занят ангарами (складами) или мастерскими, или огородами, или гаражами, или рынком и т.д.

Использование, которое не является наиболее эффективным. Что делать, если НЭИ участка земли как незастроенного отличается от текущего использования объекта?

Теория и практика оценки утверждают, что при оценке объекта недвижимости улучшения должны оцениваться на основе использования, которое соответствует НЭИ незастроенного участка земли.

Использование для специальных целей. Как правило, НЭИ объектов специального назначения с улучшениями - продолжение их текущего использования, если такое использование жизнеспособно. Использование для нескольких целей (комплексное). Довольно часто наиболее эффективное использование подразумевает многоцелевое использование, при котором участок будет использоваться более чем для одной цели. Например, на большом участке целесообразно построить магазин, жилые дома, автостоянку и т.д. В таких случаях следует отдельно оценивать вклад каждого использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование нередко бывает комплексным. Это касается и участка земли, и здания. Например, в здании гостиницы может быть и ресторан, и бар, и магазин. В многоэтажном доме могут располагаться и магазины, и офисы, и квартиры. Стоимость этих отдельных элементов, рассчитанная оценщиком, не должна превосходить стоимость всего объекта.

Юридически несоответствующий вид использования. Предположим, что использование собственности в течение определенного времени полностью соответствовало действующим законам и нормам, но они изменились, и текущее использование вошло в противоречие с новыми положениями. Такое использование называется законодательно несогласованным. При оценке земли с таким использованием следует принимать во внимание, что текущее использование может давать повышенный доход вследствие большей интенсивности использования и, следовательно, имеет большую стоимость, чем объект сравнения, соответствующий зонированию. Поэтому при применении метода сравнения продаж следует делать корректировку на использование.

Методы проведения анализа НЭИ

Первый метод предполагает, что коэффициенты капитализации для земли и строений различны.

1) Определить стоимость застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
3) внести поправки с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;
4) определить возможность получения и величину прочих доходов;
5) оценить действительный валовой доход;
6) рассчитать эксплуатационные расходы;
7) рассчитать резервы затрат капитального характера;
8) рассчитать чистый операционный доход;
9) вычислить коэффициент капитализации для зданий;
10) оценить доход, приносимый построенными зданиями и сооружениями;
11) определить относимый к земле доход;
12) рассчитать коэффициент капитализации для земельного участка;
13) оценить стоимость земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Второй метод также характеризует земельный участок как незастроенный, но коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.

Для получения вывода о НЭИ необходимо:

1) определить стоимость застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
2) рассчитать потенциальный валовой доход;
3) внести поправки с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;
4) оценить действительный валовой доход;
5) рассчитать эксплуатационные расходы и резерв затрат капитального характера;
6) рассчитать общий чистый операционный доход;
7) вычислить общий коэффициент капитализации для оцениваемой недвижимости;
8) оценить недвижимость методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью;
9) оценить стоимость земельного участка как разницу между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшение.

Третий метод предполагает, что земельный участок рассматривается как незастроенный и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения.

Для получения вывода о НЭИ необходимо:

1) определить рыночную стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке;
2) рассчитать стоимость строительства и прибавить прибыль девелопера;
3) оценить стоимость земельного участка как разницу между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

Если земельный участок рассматривается как застроенный, то используют два метода.

Первый метод - земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений.

При этом необходимо выполнить следующие расчеты:

1) рассчитать чистый операционный доход, приносимый недвижимостью;
2) определить общий коэффициент капитализации;
3) оценить стоимость недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода;
4) рассчитать затраты на усовершенствование объекта;
5) вычислить прирост стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.

Второй метод - земельный участок рассматривается как застроенный, но не требующий перестройки.

Для получения вывода о НЭИ необходимо:

Применение названных методов анализа НЭИ недвижимости сопряжено с большим объемом вычислений, поэтому в российской оценочной практике используется метод качественного анализа возможных вариантов использования оцениваемой недвижимости. Этот метод базируется на качественной оценке, выраженной в баллах, параметров оцениваемой недвижимости с точки зрения их соответствия возможным вариантам использования объекта.

Метод качественного анализа вариантов использования включает:

1) анализ территориального рынка недвижимости для выявления конкурентных вариантов использования;
2) оценку параметров объекта с точки зрения их пригодности для каждого рассматриваемого варианта;
3) подготовку мотивированного заключения о наиболее эффективном варианте использования оцениваемой недвижимости.

Вариант использования, набравший максимальный суммарный балл, признается наиболее эффективным.

Рассмотренные выше стандартные положения анализа наиболее эффективного использования применимы ко всем типам объектов недвижимости. Однако в процессе рассмотрения и выявления наиболее эффективного вида использования необходимо зачитывать специфику конкретного объекта недвижимости. В этом случае рассмотренные методы проведения анализа НЭИ, возможно, придется подкорректировать.

Поиск решения этой проблемы - в ответах на два вопроса:

Насколько рынок готов принять (поддержать) планируемый вариант использования;
- каковы затраты и финансовая обоснованность застройки. Один из путей ответа - анализ НЭИ земли.

Из всех факторов, влияющих на , суждение о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости является важнейшим. Это суждение основывается на всеобъемлющем анализе района, микрорайона, участка и вариантов его застройки.

Весь процесс оценки рыночной стоимости объекта недвижимости затем строится на предположении о наиболее эффективном использовании. Этот анализ становится сердцем проблемы оценки, требует времени, усилий и применения профессиональных навыков оценщика.

Необходимость и суть анализа НЭИ

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификацию востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном варианте использования может быть сделан только после расчета стоимости.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости определяется принципом НЭИ и представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования являются, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, выявление наиболее эффективного использования для конкретного объекта недвижимости можно квалифицировать как основу расчета его рыночной стоимости.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж, уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие параметры, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

Рыночный анализ;
- анализ реализуемости каждого варианта;
- разработку детального плана реализации каждого варианта.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту. Оптимальное сочетание факторов, приводящее к наибольшей стоимости, и есть наиболее эффективное использование.

Анализ реализуемости (осуществимости) предполагает расчет базовых составляющих стоимости - потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта, и предусматривает сопоставление всех возможных вариантов застройки участка. Для каждого варианта рассчитывается остаточная стоимость земли (участка).

Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наиболее эффективного использования.

Заказчик может особо оговорить свою заинтересованность в полномасштабном исследовании наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

Факторы, определяющие НЭИ

1. Потенциал местоположения. В связи с уникальностью и неизменностью топографического положения участка земли местоположение - основной фактор, определяющий его стоимость. В США оценщики говорят: существует три главных фактора, влияющие на стоимость объекта недвижимости, - это местоположение, местоположение и местоположение. Выявить то использование участка, которое наиболее выгодно, - для оценщика ответственная задача.

В определении местоположения участка следует рассматривать:

Как он соотносится с преобладающим в определенном районе типом землепользования;
- его доступность.

Потенциал местоположения одного и того же участка в зависимости от варианта землепользования может быть как высоким, так и достаточно низким.

2. Ресурсное качество участка. Исследование этого вопроса позволяет определить потенциал физических качеств территории, т.е., тех возможностей, которые могут быть реализованы при застройке участка. Ресурсное качество участка может позволить оценщику рекомендовать построить на нем десятиэтажный пятизвездочный отель, складской комплекс или предприятие по переработке мусора. Для принятия решения оценщик должен выяснить все ограничения на различные варианты застройки, связанные как с топографией и составом почв (подверженность затоплению, уровень грунтовых вод и т.д.), так и с зонированием и местными ограничениями. Ресурсное качество участка, его ресурсный потенциал зависит и от прилегающих землепользовании, перспектив региона и микрорайона. Зависит это, конечно, и от ситуации в стране - ситуация и перспективы ее развития могут побудить оценщика в качестве оптимального использования участка порекомендовать построить бункер, выдерживающий прямое попадание атомной бомбы, а не стеклянно-алюминиевый пятизвездочный отель.

3. Рыночный спрос. Для выработки концепции наиболее эффективного использования важнейшим является анализ рыночного поведения. Рынок, соединяя спрос и предложение, создает рыночную стоимость. Когда задачей оценки выступает определение рыночной стоимости, анализ НЭИ позволяет выявить наиболее выгодное и наиболее конкурентоспособное использование оцениваемого объекта.

Кроме рассмотрения очевидных общих вопросов спроса - предложения на рынке определяется целевой рынок, те пользователи, которые могут купить или арендовать эту недвижимость.

Рассматривается инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных и подъездных путей, удаленность от торговых центров) для, изучения экономического местоположения участка - его ситуса. В это понятие входит также анализ демографической ситуации в районе, в котором расположен земельный участок (возрастной состав населения, его платежеспособность), возможные конкуренты и конкурирующие объекты и т.п. В ходе анализа выявляются и оцениваются их удобства и другие характеристики. Конкурирующие объекты увеличивают предложение и способны отвлечь на себя часть спроса. Кроме того, важно выявить строящиеся и проектируемые конкурирующие объекты, которые будут соперничать с оцениваемым объектом в будущем.

После определения целевого рынка анализ ситуса позволяет выявить дополнительные удобства, которые способны обеспечить конкурентный дифференциал между оцениваемым объектом и теми, что предлагаются на рынке недвижимости. Конкурентный дифференциал - это то дополнительное качество, которое дает объекту сравнительное преимущество. («А из нашего окна площадь Красная видна! А из вашего окошка только улица немножко...») В качестве конкурентного дифференциала жилого объекта могут выступать сауна, кладовки, мастерские, спортзал, гараж в цокольном этаже, солярий на крыше, камины в квартирах, лоджии, живописный вид из окон, охраняемая автостоянка и т.д.

Таким образом, на основе анализа рынка определяются:

А) целевой рынок (потенциальные пользователи);
б) имеющиеся конкурирующие объекты;
в) строящиеся и проектируемые конкурирующие объекты;
г) конкурентный дифференциал.

4. Технологическая и финансовая обоснованность. Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ (СМР). Ограничительными условиями проекта являются численность необходимых квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность стройматериалами и оборудованием, а также нормативы техники безопасности при ведении СМР, противопожарной безопасности, санэпиднадзора и т.д.

Таким образом, должен быть решен вопрос достаточности и доступности финансовых, временных, трудовых и прочих привлекаемых ресурсов. Недостаточная квалификация строительных рабочих, отсутствие или неоправданно завышенная цена необходимых отделочных материалов, невозможность организации требуемого потока платежей (кредитной линии) и т.д., - все это может стать причиной технологической несостоятельности проекта конкретной застройки.

Разумеется, и сам проект может быть нереальным - будь то Вавилонская башня или Дворец Советов СССР (имеются в виду конкурсные проекты 1931-1932 гг. и подготовка котлована).

При рассмотрении предполагаемого проекта инвестирования по рассматриваемому варианту использования финансовая обоснованность - один из основных факторов реализации принципа НЭИ земельного участка. На этой стадии решаются задачи финансирования проекта в недвижимость, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Таким образом, при принятии решения о НЭИ объекта необходимо проанализировать следующие основные факторы:

1) потенциал местоположения;
2) ресурсное качество участка;
3) рыночный спрос;
4) технологическая и финансовая обоснованность.

Первые два фактора ориентированы на землю, а два последних - на улучшения.

Критерии НЭИ

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям:

1) юридической допустимости;
2) физической осуществимости;
3) финансовой обоснованности;
4) максимальной продуктивности.

Последовательность рассмотрения этих критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости в российской оценочной практике обычно соответствует приведенной выше. Такая последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования даже при наличии необходимого финансирования неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, охраны исторических зданий, памятников, пожаробезопасности, энергопотребления и т.п.), перспективных решений по районной планировке участка, ограничений местной администрации и требований местного населения. Оценщик рассматривает также экологическое законодательство, строительные нормы и правила, частные ограничения.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, то этот фактор следует отразить в отчете об оценке. Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.

Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается наиболее сильное правовое ограничение.

Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку наиболее эффективными строениями, увеличивая строительные расходы на соблюдение технических нормативов. Это, в конечном счете препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста.

Оценщик должен ознакомиться со всеми ограничениями, связанными с зонированием территории, на которой расположен объект (по типу застройки, ее плотности, высоте зданий и сооружений; охране памятников истории и архитектуры; разрешенным стройматериалам и технологиям и т.д.).

Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение относительно предполагаемых проектов застройки территорий. Например, по строительству зданий определенной этажности, противопожарным разрывам. Требованиям инсоляции.

Возможны ситуации, когда действующие ограничения не позволяют реализовать то использование, которое, по расчетам оценщика, будет оптимальным. Но у оценщика могут быть достаточные основания рассчитывать на внесение в нормативные акты изменений, которые допустят вариант, признанный им оптимальным.

Обосновав разумность и вероятность этих изменений, оценщик вправе включить в отчет этот условный вариант оптимального использования. Например:

А) предположение о переводе земель сельскохозяйственного назначения под жилую застройку;
б) предположение о включении в перспективе домов памятников в рыночный оборот и т.д.

Однако возможность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования никогда не бывает полностью определенной.

Физическая осуществимость

Физические, грунтовые и ландшафтные возможности являются важными факторами для анализа НЭИ земельного участка. Для новой застройки определяются размер, форма и его естественные особенности, растительность, проводятся топографические съемки, измеряется глубина залегания вод. Для старых мест застройки такая информация обычно уже имеется и ее надо найти. Эти данные необходимы, чтобы решить, здание какого назначения, этажности и размеров можно построить на конкретном земельном участке. Пренебрежение этим анализом чревато обрушениями конструкций и техногенными катастрофами.

Размеры участка, его формы (непрямоугольный дороже разрабатывать и неудобнее использовать), фронтальность и глубина, доступ и другие факторы должны быть благоприятны для застройки. Например, если встроенное помещение 10 х 50 м используется под магазин, на его рыночную стоимость будет влиять расположение по фронту - сколько - 10 или 50 м приходится на витринную часть, мимо которой движется поток пешеходов - потенциальных покупателей.

Таким образом, конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только при использовании участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка. Форма участка влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность по сравнению с другими участками.

То же касается доступа к объекту. Наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия средств на его освоение. Например, имеющаяся в наличии мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки.

На физическую осуществимость проекта влияют и состояние почв, и опасность стихийных бедствий (землетрясений, подтоплений, паводков, наводнений и т.п.). Известное решение «здесь будет город заложен назло надменному соседу» было политическим, волюнтаристским и имело очевидные недостатки - подверженность территории наводнениям, состояние почв не позволяет считать славное деяние Петра примером безупречного умозаключения по критерию «физическая возможность».

Таким образом, топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. При анализе варианта использования участка следует рассмотреть различные неудобства и негативные моменты, сопутствующие этому варианту, и нанести их на карту схему участка. К числу таких моментов могут относиться факты экологического неблагополучия (токсического загрязнения) в регионе.

Некоторые участки достигают своего наилучшего использования только в соединении с соседними; оценщик должен это выявить и рассчитать. Например, пригородный участок в 6 соток в особо престижном месте, возможно, достигнет наибольшей рыночной стоимости, если будет сблокирован с соседними и использован под строительство трехэтажного особняка, которому явно «тесно» на 6 сотках, которым скорее соответствует щитовой садовый домик. В принципах оценки недвижимости эта ситуация описывается принципами сбалансированности и экономического размера. Сбалансированность задает оптимальные для определенного вида землепользования величины факторов производства, которые в сочетании максимизируют стоимость земли; экономический размер определяет то количество земли, которое необходимо для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в этом месте.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности их дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить с итоговой доходностью. Как правило, затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

Информацию о земельном участке можно получить в городских и районных земельных комитетах и комиссиях, а также в БТИ и оценочных фирмах. В настоящее время эта информация систематизируется и начато формирование государственного кадастра недвижимости Российской Федерации, рассматривающего земельный участок и его улучшения как единый объект недвижимости.

Финансовая обоснованность

Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и Требуемую схему возврата капитала Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Проведенный анализ возможностей рынка принять определенный вариант использования земельного участка позволит определить, насколько тот или иной вариант его использования «разумно вписывается» в характер спроса и предложения на рынке. Выявленные оценщиком на предыдущем этапе негативные моменты затрудняют застройку участка или увеличивают затраты на освоение.

Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, то оцениваемый участок может быть непригодным для наиболее эффективного использования, если уступает другим участкам, типичным для определенного района.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, то такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, то этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении.

Все юридически правомочные и физически возможные варианты использования, при которых отдача больше затрат, считаются экономически допустимыми.

Однако в связи с тем, что рыночные условия меняются, экономически оправданное использование может стать неоправданным в будущем, и наоборот.

Максимальная продуктивность

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется в соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для этого вида использования. Однако в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.

А следует ли из анализа НЭИ, что оно будет наиболее прибыльным из всех возможных вариантов функционирования объекта? Из юридически правомочных, физически возможных и экономически оправданных вариантов анализ НЭИ требует выбрать тот, который при прочих равных способен принести оцениваемому участку наибольший чистый доход или наибольшую остаточную стоимость земли.

Хотя оцениваемый объект может больше всего подходить для какого-то определенного варианта использования, оценщик должен тщательно проанализировать рыночные тенденции конкурирующих объектов - как действующих, так и перспективных. И здесь важно правильно рассчитать отдачу на вложенный капитал с определением рисковых коэффициентов, используемых при капитализации финансовых потоков.

Принятый вариант должен быть детализирован. Не просто жилой дом или офисное здание, а если офисное здание, то сколько этажей? Сколько офисных помещений, какой площади? Какая внутренняя отделка, какое оборудование? Какими должны быть арендные платежи, операционные расходы? Какова стоимость строительства? То есть должна быть определена Четкая адресность конкретному сегменту рынка.

Если НЭИ рассчитывается, например, для 30-летнего здания, используемого как гостиница, то для выявления использования, приносящего максимальный доход, нужно проработать различные варианты и решить вопросы о возможном сносе здания или его дальнейшем использовании по назначению, перестройке, надстройке, возведении пристройки, частичном сносе, перепрофилировании, изменении характера или интенсивности использования. Сократить ли убыточный ресторан до размеров кафетерия-бара? Продать (или купить) прилежащий паркинг?

На практике исследование НЭИ земельного участка состоит из сопоставления различных вариантов его освоения и выбора оптимального из них, т.е. представляет собой сравнительный анализ эффективности нескольких гипотетических инвестиционных проектов менеджмента, что является весьма трудоемким и ответственным этапом процесса оценки рыночной стоимости недвижимости.